מה ההבדל בין הלוואות גרייס להלוואות בלון?

על פי ההגדרה הבסיסית, הלוואות גרייס הן למעשה הלוואות המספקות ללווה "תקופת חסד" (ולכן הביטוי Grace – חסד באנגלית). במסגרת הלוואות גרייס זוכה הלקוח לתקופה בה אינו משלם שום סכום כהחזר קבוע ורק בסוף התקופה הוא מתחיל להחזיר את סכום הקרן, כולל הריביות וההצמדה ובתשלומים. מלבד הלוואות גרייס רגילות יכול הלקוח להעדיף הלוואות בלון, אשר גם בהם הוא מקבל תקופת חסד, אך במקרה הזה הוא מחזיר את תשלומי הריבית וההצמדה באופן קבוע ואת סכום הקרן מיד בתום התקופה וללא פריסת תשלומים.

היתרון של תקופת הגישור

למעשה, הלוואות גרייס הן הלוואות המאפשרות גישור על פני תקופת זמן עליה הלווה מעוניין לדלג אך בסיומה הוא צריך להתחיל להחזיר את החוב על פי פריסה מוסכמת מראש, בעוד הלוואות בלון מחייבות פירעון מלא של הריבית והקרן מיד בסיום התקופה. הביטוי "הלוואות גרייס לקרן" מתאר מצב בו הריבית מוחזרת תקופתית, והקרן משולמת בתום תקופת ההלוואה – בדומה למקרים של הלוואות בלון. כדאי גם לזכור, כי הגמישות של הלוואות הגרייס, והעובדה שהלוואה מהסוג הזה משתלמת לרוב הלקוחות יותר מכפי שהיא משתלמת לבנק עצמו, הם גם פתח למשא ומתן מצידו של הלקוח על הטבת תנאי ההלוואה.

מתי כדאי להשתמש בהלוואות גרייס?

התרחיש האידיאלי ביותר לניצול הלוואות גרייס הוא כזה בו הלווה מעוניין לרכוש דירה או רכב חדשים, לפני שהוא מכר את הישנים. במצב כזה הלוואת הגרייס מאפשרת לו לגיוס את הסכום הדרוש, ולהחזירו כאשר הוא מקבל את התשלום מהצד השני. במילים אחרות, עבור טווח קצר הלוואות גרייס וכן הלוואות בלון בתנאים נוחים יכולות להיות לא רק הפתרון הפיננסי הטוב ביותר, אלא לפעמים גם היחיד.

האם ההלוואה היא לצורך פרטי או עסקי?

התייעצות לגבי הלוואות גרייס יכולה להיעשות במספר מישורים, ואינה מוגבלת רק להיבט הכלכלי. כדאי לקחת בחשבון כי ישנם מקרים בהם תקופת החסד שמאפשרת הלוואה מהסוג הזה היא דרך מצוינת לשמור על מאזן חיובי בחשבון הבנק. קבלת החלטה על הלוואות גרייס עשויה להיות חלק מהיערכות כלכלית במסגרת המשפחה, או לחילופין החלטה פרגמאטית לטובת עסק עצמאי. על כל מקרה יש לשקול הלוואות גרייס באופן חיובי ולדרוש אותן בתנאים הטובים ביותר.

מרחיבים את חופש הפעולה בבנק

הלוואות גרייס הוכיחו את עצמן בכל העולם, ולכן גם בישראל ישנה מגמה של הבנקים ושל גורמי מימון חיצוניים לתמוך בהלוואות מן הסוג הזה. עבור הלקוחות עצמם, אפשרות הבחירה בין הלוואות בלון להלוואות גרייס פותחת מספר אופציות ומרחיבה את חופש הפעולה הבנקאי.

סוג רביעי ומעניין הוא הלוואה בצורת משכנתא בלון. משכנתא בלון, הנקראת גם הלוואת גישור, מאפשרת ללווה משכנתא בלון להחזיר את קרן ההלוואה והריבית המצטברת כולה בתום תקופת ההלוואה. אפשרות אחרת להחזרתה של משכנתא בלון היא החזרתה של הריבית מדי חודש והחזרתה של הקרן רק בתום תקופת ההלוואה. משכנתא בלון, אם כן, מתאימה לאלה המבקשים סכום כסף עוד היום, אבל יודעים כי בעתיד ישתחרר להם סכום כסף נוסף (תכנית חיסכון, קרן השתלמות וכדומה), באמצעותם יוכלו לפרוע את ההלוואה.

משכנתא בלון – שיקולים חשובים

משכנתא בלון, כאמור, מאפשרת את קבלתו של הכסף כולו באופן מיידי והחזרתו על פי בחירה, המאפשרת נוחות מקסימאלית. משכנתא בלון מתאימה אך ורק לאלה היודעים בוודאות כי בעתיד ישתחרר להם סכום כסף, באמצעותו יוכלו לפרוע את ההלוואה. אחד השיקולים החשובים, בעת לקיחתה של משכנתא בלון, מלבד החשיבה העתידית בנוגע לכסף המשתחרר, הינו יכולתו הכלכלית של מבקש ההלוואה (שיקול זה, אגב, נכון בעת לקיחתה של כל הלוואה שהיא). משכנתא בלון באחד ממסלוליה מבקשת החזרתה של הריבית בשלב הראשון מדי חודש. בעת לקיחתה של משכנתא בלון מסוג זה, יש לוודא כי סכום הריבית האמור, הינו סכום העומד ברשותכם מדי חודש, אותו תוכלו לשחרר באופן קבוע לטובתה של משכנתא בלון. יש להתייחס להוצאות חודשיות קבועות נוספות, למידת יציבותו של מקום העבודה וכמובן למצב המשפחתי. העמסה של סכומי כסף, אותם תדרשו לשלם מדי חודש, בצורה לא ריאלית, יכול להקשות עליכם מבחינה כלכלית ולהביאכם לידי בחירה שגויה. חשוב במיוחד לקחת בחשבון כי בכל הקשור למשכנתא מסוג זה, משכנתא בלון, ככל שגובה ההלוואה גדול יותר ותקופת ההלוואה ארוכה יותר, כך התשלום, במסגרתה, יהיה גבוה במיוחד. ולכן, יש לוודא כי אכן מתייחסים לשיקולים הנכונים בעת בחירתה של משכנתא בלון על פני אפשרויות הלוואה אחרות.

משכנתא בלון – סוג נוסף

אפשרות נוספת של משכנתא בלון מתייחסת להלוואה בה גם הקרן, גם הריבית וגם הפרשי ההצמדה, כולם יחדיו נפרעים כתשלום אחד בתום תקופת ההלוואה. משכנתא בלון מסוג זה ניתנת בדרך כלל לתקופה של שנה או שנתיים. יתרונותיה של משכנתא בלון מתייחסים כמובן לאפשרות מימון ביניים עד לשחרורם של כספים עתידיים, כמו חסכונות, קרנות למיניהן וכדומה. בנוסף, משכנתא בלון הינה פירעון נוח, המותאם ליכולותיו של כל אחד המבקש אותה. משכנתא בלון כוללת גם ריבית נמוכה וקבועה. משכנתא בלון, כאמור, ניתנת לתקופה קצרה מאד, במסגרתה ההלוואה הינה בריבית קבועה אשר בדרך כלל נמוכה משיעורי ריבית להלוואות הניתנות לתקופות ארוכות יותר. משכנתא בלון הינה פתרון מימוני מצוין למבקשים לרכוש דירה ובעלי אמצעי מימון כספי, הידוע ככזה שישוחרר בעתיד לצורך סגירתה של הלוואה מסוג זה.

על מנת לקבל את ההחלטה הושכלת ביותר בעבור אותו אדם אשר מבקש לקחת משכנתא, לא די בביצוע השוואת משכנתאות ואיסוף הצעות בין בנקים למשכנתאות ופגישות אינסופיות עם יועצי המשכנתאות השונים, אשר מרוב מידע ומלל כתוב עלולים לבלבל ולסחרר כל אחד שאין לו ידע מקצועי בתחום.

לשם כך, באה לעזרתנו הקידמה, בדמות רשת האינטרנט שמציעה מחשבוני משכנתא לרוב, בעבורנו, האנשים מן השורה, אשר טרם לקחו משכנתא ומעוניינים בכך, או אשר קיבלו מגוון הצעות וקצת התבלבלו עם כל הנתונים.

יתרונות מחשבוני המשכנתאות השונים:

1. חישוב ההחזר החודשי על סמך הסכום אותו מתכננים לקחת, בשילוב נתוני הריבית, אשר מוצעת בידי כל בנק, הצמדות למיניהן, אם יש ומספר תשלומים מבוקש. משכי הזמן נעים בין 36 חודשים עד לכ-40 שנה.

2. חישוב מספר התשלומים הרצוי לפי סכום התחלתי וסכום החזרים חודשיים מבוקש, תוך התחשבות בריבית ובהצמדות השונות, אם ישנן.

3. הצגת נתון הסכום אשר כדאי לקחת כמשכנתא, אם מזינים החזר חודשי מבוקש וריבית מוצעת.

4. השוואה בין תנאי המשכנתא השונים לפי גובה הריבית וההחזר החודשי.

5. השוואה בין משכנתא בריבית קבועה לבין משכנתא בריבית משתנה, תוך שימוש במחשבונים אשר יודעים לחזות באופן משעורך שינויים בגובה הריבית במשק, לאורך טווח מסויים של זמן.

6. סיוע בתכנון עתידי לטווח מסויים של אדם אשר מתעתד לקחת משכנתא, בהתאם לסכום ההחזר החודשי אשר לפי המחשבון, יוחזר בכל חודש.

7. הסכומים אשר מתקבלים במחשבון זהים כמעט לסכומים אשר ישולמו בפועל, בעובר כל משכנתא.

8. חילוץ הריבית האופטימלית, בעבור כל אדם המבקש לקבל משכנתא, תוך התחשבות, כמובן בריבית המוצעת בבנקים השונים.

9. שימוש במחשבון על מנת לאמוד החזרים חודשיים, תקופת החזר וגובה הלוואה מבוקשת במקרה שאדם מסויים מחליט לאחזר את המשכנתא שלו, כלומר, לקחת הלוואה אחרת על מנ לסגור את הסכום הנותר לשלם מן המשכנתא, בתנאים שאולי טובים לו יותר מאשר תנאי המשכנתא המקוריים. מחשבון זה אף ייתן תמונה מלאה, האם בכלל כדאי לאותו אדם לאחזר את המשכנתא לאור התנאים החדשים שהוצעו לו, או לחילופין, לפי התקופה הכלכלית בה עלתה שאלה אחזור המשכנתא.

אחרי חישוב של ההצעות השונות, אל מול היכולות השונות, במחשבוני המשכנתא, ניתן לקחת את הנתונים שהתקבלו, עם ההצעות השונות ואז לשבת עם יועצי משכנתאות, על מנת להתאים עד כמה שניתן את הציפיות אל קרקע המציאות ולמצוא את המשכנתא אשר לא תפתיע אותכם במהלך הזמן שתהיו מחוייבים אליה.

משמעותם העיקרית של שיפוצים אלה הן הוצאות כספיות רבות, כאשר פעמים רבות, השיפוץ התחזוקתי לא סובל דיחוי (סכנת התפוצצות צנרת, קריסת מבנה או שריפה כתוצאה מקצר חשמלי). במקרים כנ"ל מציעים הבנקים השונים משכנתא לשיפוצים מסוגים שונים ועל ידי כך עוזרים לשמור על איכות חיים גבוה ולהיפתר מהעול הכספי המיידי.

תנאים לקהל משכנתא לשיפוצים

תנאי קבלתה של משכנתא לשיפוצים זהים לתנאיהן של משכנתאות רגילות. הנכס משועבד כנגד ההלוואה, כאשר ערך הנכס (נקבע על ידיד שמאי) מהווה את גובה ההלוואה המקסימאלי אותה ניתן לקבל. במקרה בהן ערך הדירה אנו מספיק הצגת בטחונות נוספים (ערבים, חסכונות וכיו"ב) יכולים גם הם להוות ערובה מספקת כנגד ההלוואה.

מסלולי משכנתאות

מסלולים של משכנתא לשיפוצים, כאמור זהים למשכנתא רגילה ומוצעים כדלקמן:

• משכנתא בריבית קבועה
• משכנתא צמודת מדד בריבית משתנה
• משכנתא בריבית פריים
• משכנתא בריבית צמודת מט"ח (דולר/יורו/ יין יפני)
• משכנתא משולבת (מורכבת ממספר מסלולים כנ"ל)

שני סוגים של משכנתא לשיפוצים

משכנתא לשיפוצים זוכה ליחס שונה בין הבנקים השונים ובין המהות הספציפי של השיפוץ. קיימים שני סוגים עיקריים של משכנתא לשיפוצים:

1. משכנתא לכל מטרה, שתנאי יהיו על פי רוב טובים פחות (ריביות גבוהות יותר וכיו"ב)
2. משכנתא למטרת מגורים, שתנאיה על פי רוב זהים למשכנתא לרכישת נכס.

הסיבה להבדלים בריביות בין סוג אחד לסוג השני של משכנתא לשיפוצים, היא שאחת מוגדרת כהכרח ועל כן זוכה לתנאים מועדפים והשנייה מוגדרת כמותרות. לדוגמא משכנתא לשיפוצים לשיפוץ יסודות מבנה שעומד לקרוס תהיה שונה בתכליתה ממשכנתא לשיפוץ ארונות המטבח או המראה הכללי של הבית.

אלטרנטיבות נוספות

על פי רוב מומלץ להשתמש בקרים כאלו בחסכונות שונים (במידה ויש) או לקחת הלוואות קטנות יותר לתקופה קצרה. למרות זאת, אנשים רבים נוהגים לקחת משכנתא לשיפוצים, לעיתים אפילו בגובה יחסי בלבד, המשלים את הסכום החסר להם, לתיקון ליקויים ספציפיים בבית או לשיפוץ כללי של מראה הדירה. משכנתא לשיפוצים, כאמור, מאפשרת לנו להמשיך בחיי היומיום, ללא דאגות מיותרות וללא מתחים/לחצים מיותרים, שנגרמים עקב מחסור בכסף לו אנו זקוקים נואשות ובצורה בה אנו יודעים שילדנו ומשפחתנו זוכים לקורת גג בטוחה המספקת להם הגנה.

לפניכם כמה מונחים שחשוב להכיר בעת רכישת ביטוח משכנתא:

חלק מהפוליסות כוללות פיצוי למבוטח (מעבר לכיסוי תשלומי המשכנתא) – נכון שבראש ובראשונה ביטוח משכנתא על מגוון מרכיביו אמור לספק לבנק ערובה לפרעון החוב במקרים של אובדן כושר עבודה, פטירה וכיו"ב, אך מומלץ לבדוק אם הפוליסה מפרטת אילו פיצויים מגיעים גם לכם במקרים השונים.

פוליסת ביטוח חיים למשכנתא – פוליסת ביטוח המבטיחה פיצוי במקרים של אובדן כושר עבודה או פטירה. למעשה, בנק למשכנתאות שנותן לכם הלוואה יסכים להסתפק במרכיב הנקרא "ריסק" (ביטוח למקרה של פטירה או אובדן כושר עבודה), המאפשר לכם או לבני המשפחה לקבל תגמולים בהתרחש אחד מקרים שצוינו לעיל. למרכיב זה, ניתן להוסיף רכיבי חיסכון שוודאי מוכרים לכם מפוליסות ביטוח מנהלים.

ביטוח מבנה – יעניק לכם פיצוי במקרה של נזקים למבנה ובכלל זה לקירות הבית ולחלק שלכם ברכוש המשותף אם זו דירה בבניין. אפשר להרחיב את הביטוח ולהוסיף גם ביטוח תכולה שיאפשר לכם לקבל פיצויי במקרה שיגרם נזק לרכוש בבית.

למידע נוסף: מחשבון ביטוח משכנתא

למי מתאימה משכנתא הפוכה? היא מתאימה למי שיש לו דירה או בית בבעלותו המלאה וכן לבני שישים ומעלה, אשר לאחר פרישתם מעבודה אין להם הכנסה מספקת, אבל דירתם שווה כמיליון שקלים ויותר. אחרת, העסקה איננה משתלמת לבנק.

עם פתיחתו של תיק משכנתא הפוכה משלם הלקוח, בעל הדירה, דמי ניהול תיק בשיעור של כשני אחוזים משווי התיק. כמו כן, הלקוח משלם סכום לא גדול בעבור הערכת הדירה על ידי שמאי מקרקעין. שימו לב כי הסכום המשמעותי הוא דמי הניהול החודשיים ולכן רצוי להשוות בין המַלווים השונים ולהתמקח עִמם על העמלות האלה.

לאחר בחירת המלווה מקבל הלקוח "הלוואה" שהיא למעשה תשלום בעבור חלק מדירתו. בדרך כלל כחצי מהסכום ניתן ללקוח במזומן, והשאר ניתן בתשלומים. עתה הדירה משועבדת לבנק אבל היא שייכת ללקוח, והוא יכול לגור בה במשך כל ימי חייו.

אם בעל הדירה עובר לגור בבית אבות, עדיין הדירה שייכת לו, והתשלומים שהוא מקבל מן הבנק יכולים לסייע במימון מגוריו בבית האבות.

מה קורה עם פטירתו של בעל הדירה?

עם פטירתו של הלקוח, אין הבעלות על הדירה עוברת אוטומטית לבנק. אם לבעל הדירה יש יורשים, ייתכן שייהנו מן ההפרש של שווי הדירה, אם נשאר כזה לאחר מכירתה. ליורשים יש הזכות להחליט מה לעשות בנכס: למשל, להשאיר את הדירה בבעלותם, וזאת אם ישלמו לבנק את הסכום שהבנק כבר נתן ללקוחו בחייו.

אם ילדיך חוששים מעסקת משכנתא הפוכה, אם בגלל עמלותיה הגבוהות ואם מתוך החשש מאבדן הדירה-ירושתם או חלק ממנה, עליהם לדעת כי יצטרכו לסייע לך בכספם ברמה חודשית ושוטפת בכל ימי חייך, כדי להניא אותך מן העסקה הזאת.

חשיבותו של הגיל

האדם אינו יודע את יום מותו, וכן הבנק או כל מַלווה אחר. לכן הכלי הפיננסי הזה, משכנתא הפוכה, מתבסס, כמו בתוכניות ביטוח, על תוחלת החיים הממוצעת. במילים אחרות, ככל שגילו של בעל הדירה הוא גבוה יותר, כן יינתנו לו תנאים טובים יותר. אנשים צעירים לא יקבלו משכנתא כזאת כי הם צפויים, סטטיסטית, לחיות עוד הרבה שנים, ואין המלווה מעוניין לממן עסקה שבה הוא עלול להפסיד.

בכל מקרה, לקראת לקיחת משכנתא הפוכה כדאי מאוד להיוועץ ביועץ משכנתאות, ביועץ פיננסי או פנסיוני אובייקטיבי המכיר את כל האופציות המימוניות לגיל הפרישה וכן את זכויותיו של הקשיש על פי חוקי המדינה. כמובן, יש לבוא אל חתימת העסקה בליווי עורך הדין שלך.

דעו כי משכנתא הפוכה היא הלוואה פטורה ממסים, צמודה למדד ואיננה שוללת כל זכויות פנסיוניות אחרות, חוץ מסיוע שניתן רק לחסרי דיור.

* אין במאמר זה כל המלצה עסקית או תחליף לייעוץ משכנתא או לייעוץ פיננסי או פנסיוני אישי.

הסיבה לכך, פשוטה למדי – בהלוואת משכנתא הבנק לוקח סיכון קטן יחסית וכאשר אנו משעבדים נכס נדל"ני במסגרת ההלוואה – נוכל ליהנות מריבית נמוכה בהרבה, מהריבית לה נחוייב במסגרת הלוואות אחרות.

במרבית המקרים בנקים למשכנתאות יאפשרו הלוואה בסכום שעולה לכדי 70% משווי הנכס, אך בתנאים מסוימים ניתן לקבל אפילו מימון מלא. רובנו רוכשים דירות במטרה להתגורר בהן, אך התחרות בין הבנקים בשוק המשכנתאות והתנאים המשתלמים שמציעים הבנקים השונים, מאפשרים למשקיעי נדל"ן לנהל את עסקיהם בצורה רווחית מתמיד.

משקיעי נדל"ן הם למעשה אנשים שמנהלים עסק, המוצר הוא לרוב דירה להשכרה, ההוצאות הן ריבית על המשכנתא, שכר טרחה של עורכי דין (לא בהכרח) ושירותי תיווך (לא בהכרח), הרווחים הם שכר דירה חודשי והשבחת הנכס (העלייה בשווי הנכס, אותו יוכל המשקיע למכור בסכום גבוה מזה בו נרכש) ובמאמר זה ננסה לתת לכם כלים לנתך את ההוצאות, ההכנסות וכדאיות ההשקעה.

את עלויות המשכנתא שלכם תוכלו לחשב באמצעות מחשבון משכנתא ובמבט ראשון הסכום שמתקבל עלול להראות כה גבוה, שההשקעה תתגלה כלא כדאית. אולם, אין להתעלם ממרכיב הרווח בחודשי, בדמות דמי השכירות ומהשווי הגדל של הנכס שבבעלותכם.

את המשוואה הזו, חיים לוי ממחיש בצורה פשוטה, שמראה כי על אף הריבית הגבוהה, במרבית המקרים נטילת משכנתא היא צעד כדאי:

נניח שהנכס שרכשתם מניב תשואה שנתית של 4%, ואילו הריבית על המשכנתא שנטלתם היא 5%. עדיין, לא מדובר בהפסד, שכן הריבית בסך 5% תהיה על מלוא שווי ההלוואה רק בחודש הראשון, בעוד שהחודש האחרון יהיה למעשה 5% מתוך 0 ש"ח. אם לומר זאת בפשטות, מדובר בריבית של 5% משווי מחצית ההלוואה (או 2.5% משוויה המלא).

למעשה, מדובר בפירעון המשכנתא הישנה באמצעות הכספים שתקבלו במסגרת המשכנתא החדשה שתקחו. צעד זה לרוב מתבקש במקרים בהם אינכם מרוצים מהתנאים, קיבלתם הצעה משתלמת יותר או לחלופין – חל שינוי בצרכים שלכם או ביכולות הפירעון ואינכם עומדים בנטל התשלומים. מיחזור משכנתאות הפך לפיתרון פופולארי במיוחד בשנים האחרונות, עקב המשבר הכלכלי – בנק ישראל הוריד את הריבית ובימים בהם השפל היה בשיאו, שיעורה ירד עד לכדי 0.5%. מטבע הדברים, חל שינוי משמעותי בתנאים שהציעו הבנקים וניתן היה להשיג משכנתא בריבית משתלמת בהרבה, מכפי שניתנה בשנים שקדמו למשבר.

האם מיחזור משכנתא בהכרח משתלם אם הריבית זולה יותר?

לא. גובה הריבית הוא אכן אחד הפרמטרים החשובים ביותר, אולם הפער צריך להיות גדול מספיק על מנת לכסות את עלות הפרעון המוקדם. במרבית המקרים פרעון מוקדם של משכנתאות כרוך בתשלום כספי בלתי מבוטל ואם התנאים שהוצעו לכם במסגרת המשכנתא החדשה אינם מאפשרים כיסוי מלא של ההוצאה הזו – הרי שאינכם חוסכים כסף בזכות הפער בריביות.

מעבר לכך, בנקים גובים מגוון עמלות בעת מיחזור משכנתא, לדוגמא:

• עמלת אי הודעה מוקדמת
• עמלת הפרשי מדד
• עמלה תפעולית
• עמלת היוון

ולסיום, כמה טיפים קטנים וחשובים:

- את עמלת אי ההודעה ניתן לחסוך על ידי הודעה מוקדמת לבנק

- לקוחות וותיקים בבנקים, בהנחה שיתעקשו על כך, לעיתים יהנו מהנחה בעמלת ההיוון

- מחזור משכנתא הוא לקיחת משכנתא חדשה לכל דבר, חשוב לערוך השוואה

מדובר בצעד שעשוי לחסוך לכם הרבה כסף, אם תעשו אותו בחוכמה.

בלוג השוואת משכנתאות הוקם במטרה לספק לכם מידע וכלים חכמים לבחון את ההצאות שמציעים לכם הבנקים השונים. כיום פועלים בישראל לא מעט בנקים למשכנתאות ולצידם מגוון גופים פרטיים המציעים הלוואות לכל דורש. לכם, נותר רק למצוא את המשכנתא שמתאימה בדיוק לצרכיכם וליכולותיכם הכלכליות.